Boom Bust

Boom Bust

onsdag 13. november 2013

Boligbyggekostnader som faller

Overskriften i dette innlegget er noe som for enkelte sjevøkonomer er helt utenkelig. Det er at byggekostnader for boliger kan falle. La meg gjengi kommunikasjon mellom sjevøkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen og meg fra Twitter:


Denne sjevøkonomen mener at boligprisene i Norge er for lave. Han mener bl.a. at "problemet er at boligprisene i Norge er meget lave i forhold til byggekostnadene, som er den viktigste parameter prisene bør måles mot," Videre sier han at "det må bli enklere å bygge, boligprisene må kraftig opp slik at byggherrene ikke går konkurs, og det offentlig må bruke store penger på å lage flotte nabolag hvor familier kan oppnå det gode liv." Sjevøkonomen (en av Norges største sjevøkonomer?) synes prisene på norske boliger må opp og at staten må bruke mye mer penger på boligbygging. Hans frykt er at hvis ikke nyboligprisene stiger fra dagens nivåer så vil boliginvesteringene i Norge falle pga. lav lønnsomhet hos boligprodusentene. Han mener dette vil føre til lavere aktivitet i økonomien og færre nye boliger. Det kan nok være riktig at dette vil gi lavere aktivitet i norsk økonomi, men det er vel ikke gitt at dette er galt? Ei heller er det gitt at det blir slik. Kanskje ikke behovet for nye boliger er så stort som alle ekspertene vil ha det til? Kanskje arbeidere i boligbyggeindustrien bedre bruker sine hoder og hender i andre industrier i årene som kommer? Kanskje ressursene bør rettes mot andre ting enn boligbygging for å best gjøre Norges økonomi bedre og mer velstående? Og hva med det faktum at fortsatt stigende nyboligpriser vil bety at nordmenn må sette seg enda mer i gjeld enn de allerede er i dag for å kunne kjøpe seg en bolig? Vil vi virkelig at nordmenn blir enda mer forgjeldet? Vil ikke dette kunne ha en særdeles dårlig effekt på nordmenns økonomi og det norske samfunnet?

At staten skal bruke mye mer penger ser forresten ut til å være et fellestrekk i hva denne sjevøkonomen ofte anbefaler. Hadde denne personen ledet en hvilken som helst børsnotert bedrift ville jeg gitt bedriften maks et halvt år før den gikk konkurs. Aksjen ville vært en opplagt shortekandidat!

Som det fremkommer av sitatene over, og tweetene, så mener Andreassen altså at prisene på norske nyboliger er for lave i forhold til byggekostnadene. Han mener nyboligprisene må stige slik at det er mer lønnsomt for entreprenørene å bygge boliger. At byggekostnadene kan eller bør falle er en tanke som er fjern for han. Som jeg påpekte i min tweet og overfor så er det vel ikke utenkelig at prisene på dagens boliger rett og slett er for høye, og at det heller er byggekostnadene som må komme ned, istedenfor at nyboligprisene må komme opp. I denne sammenheng kom jeg over en artikkel i Finansavisen den siste tiden som eksemplifiserer at byggekostnadene faktisk kan falle:


Her har vi altså eiendomsutviklere som sier at de jobber med å sette ned prisen på boligproduksjonen "med mellom 5 og 10 prosent", og at "byggekostnadene har nådd en topp." Oi, hva skuer mitt øye? Lavere byggekostnader? Hvordan våger de? Dette skal ikke være mulig?!

Det er åpenbart ikke slik at prisene må stige for å gjøre boligbygging mer lønnsom. For å oppnå mer lønnsomhet må det vel være mulig å se for seg at byggekostnadene kan falle også.

Forresten, mens vi er inne på økonomiske "smarte" tankeganger, hva er denne sjevøkonomens oppskrift for at den norske økonomien skal bli bedre? Jo, den er som følger: "Å gi norsk økonomi mer luft er like enkelt som å åpne et vindu. Senk rentene, slakk av på reguleringene og kjør på med skatteletter til folk flest. Boligprisene vil stige, byggeaktiviteten vil ta seg opp og nordmenn blir lykkeligere. Et halvt prosent rentekutt er faktisk i minste laget hvis en ønsker å snu dagens negative trender i boligmarkedene." I mine øyne er dette med rentekutt og mer statlig pengebruk veien til alt annet enn en bedre norsk økonomi. Snarere tvert i mot. 

Hvis du har mer sans for denne sjevøkonomens syn enn mine kan du finne hans blogg her. I alle tilfeller er det uansett nyttig å forstå hvordan folk med andre meninger tenker, og lytte til deres argumenter. For min egen del har jeg tidligere i alt for mange år lyttet med tiltro til sjevøkonomers utspill og argumenter. Den slags har jeg for flere år siden sluttet med. Hva du gjør får du finne ut av selv.

10 kommentarer:

  1. hvis det er hans slag som styrer verdensøkonomien er det ikke rart at tingenes tilstand er som de er.

    SvarSlett
    Svar
    1. Riktig og godt observert. Denne mannen har mange meningsfeller i politikk og økonomi.

      Slett
  2. Han må jo være fullstending dritings denne Jan!!! Til Anonym over: det er slike mennesker som styrer verdensøkonomien. Og som styrer Norge. En skam for "økonom" yrket.

    SvarSlett
    Svar
    1. Hehe. Du passer perfekt for navnet ditt Sinnagubben. Keep the good and wise words coming! Dine sinte og ærlige meninger er alltid velkommen i disse kommentarfelt. Jeg skulle ønske det var flere som deg der ute. Folk trenger å våkne opp.

      Slett
  3. Dessverre er nok de fleste som styrer verdensøkonomien av hans slag, i varierende grad. Og dette er de samme folka som skal løse det.
    Einstein sa at "insanity is doing the same thing over and over again and expecting different results".
    Dessverre har vi ingen Einstein'er som styrer...

    Deflasjon er bra for folk flest men døden for det finansielle systemet. Dette ser vi i blant annet elektronikk der utviklingen går raskere enn inflasjonen. Men du venter ikke med å kjøpe en PC/TV etc fordi du vet prisene kan bli lavere i fremtiden gjør du? Men det er dette du blir prentet inn med fra den "finansielle elite". Bare tull!
    Problemet er at i et pengesystem som er avhengig av / bygget på konstant vekst kan ikke priser synke. Derfor vi til daglig blir indoktrinert med at inflasjon er bra, vi trenger inflasjon etc..

    Desverre denne "lekeøkonomen" forstår bare, og klarer bare leke innenfor sin egen lille sfære, og preker kun for seg og sine.

    Mvh,
    Borte Vekk

    SvarSlett
  4. Man kan analysere litt rundt dette.
    Det er ikke tvil om at marginene som hentes ut til tider kan være svært romslige.
    Det man ofte gjør for å få ned bygge kost er å velge alternative materialer eller metoder. Man kan diskutere om dette gjør bygg bedre eller dårligere. Men den absolutt drivende faktor er lønnskost.

    Der er det mange flere faktorer en bare utførende sin lønn.
    Her nytter det ikke å ensidig se på hva snekker har i lønn.
    Her gjenspeiles det generelle lønnsnivå i landet og det er lite man kan gjøre med dette.
    Om man velger å presse ned lønninger vil rekruttering til disse yrker stoppe opp, og man kan ikke satse mer på import av arbeidskraft da dette gjør bransjen sårbar og ustabil.
    Man risikerer også at disse personene finner det mer lønnsomt å jobbe i et annet land eller bransje.
    Boligbygging kan heller ikke settes ut til lavkostland, selv om det er forsøkt mange ganger å flytte deler av produksjonen ut. Dette gjøres i dag med varierende hell.
    Hele denne sektoren styres i detalj av myndighetskrav og her ligger de fleste kostnadene også. Man har i tillegg valgt å fjerne muligheten for privatpersoner å bygge selv.
    Dermed har man fjernet den eneste prisdempende faktor som var her.

    Slik myndighetene har valgt å gjøre dette er det ikke lenger praktisk mulig å kjøpe tomt. Det er heller ikke mulig å gjennomføre en byggesøknad og utarbeiding av reguleringsplan innenfor rimelige rammer. Derfor har vi endt opp med de kostnadene vi har.

    Denne poster jeg som anonym, da jeg sitter litt utsatt og ikke ønsker signere denne.

    SvarSlett
    Svar
    1. Takk for kommentaren. Du påpeker noe jeg og mener er svært sentralt: myndighetenes tiltrettelegging, eller mangel på sådan, for utbygging av boliger som nordmenn etterspør, og der de etterspør det. Hvis myndighetene med sine reguleringer holder et lokk på tilbudssiden, og etterspørselsiden øker trykket med stadig mer tilgang på kreditt, så er det ikke rart boligprisene øker. Myndighetene bør i boligmarkedet, som i alle markeder, holde fingrene fra fatet.

      Slett
  5. Her er en linjal som kaster seg på det som blir sagt i media for tiden: http://www.hegnar.no/okonomi/article749062.ece
    Det er ikke lenge siden samme mannen gikk i avisen og sa at boligprisen skal opp. Klarer han ikke å se at disse to tingene ikke kan gå samtidig. Selvmodsigelse.

    SvarSlett
  6. Skal byggherren tjene mer?? Du har ikke peiling du. Byggherre X kjøper en tomt for 20 mill, Får firma A til å ta jobben med å bygge prosjektet til 120 mill. Firma A har tenkt å tjene 9% på jobben om alt klaffer 100% det har aldri skjedd. statistikk over di 50 mest vell drevne byggene i Norge viser 1 på 96% og bare et par bygg over 90%. Firma A går inn med stor økonomisk risiko for å tjene noen få % på en jobb til over 100 mill. Byggherre X Har 1-2 mann som har oppfølging på prosjektet 2-3 mil i lønn. Selger leiligheter for 360 mill og sitter igjen med 20-40% gevinst.

    Er hos byggherren det må kuttes! bedriftene bygger på urimelige tidsfrister for noen lusne millioner på et 100 millioners prosjekt. Byggherren sitter nesten uten risiko på et mye lavere beløp. Risikoen til byggherren er bare at det ikke blir salg på blokken og dermed ingen bygging på tomten då.

    SvarSlett