Boom Bust

Boom Bust

onsdag 10. oktober 2012

Norske banker utsatt for boligprisfall

I dag kan man lese at ratingselskapet Moody's nå sier at risikoen for boligprisfall i Norge har økt. Fra E24:


I mine øyne er en viktig del av uttalelsen følgende, slik referert av E24:


Her er vi inne på noe jeg har skrevet om flere ganger tidligere: Obligasjoner med fortrinnsrett ("OMF").

Merk at jeg ikke har full kjennskap til teknikalitetene knyttet til OMF'er, og at det jeg sier forutsetter at min forståelse er korrekt.

Moody's sier følgende i sin pressemelding om de norske bankene:


Greia er her at bankene pakker obligasjonene med den sikreste delen av sin utlånsportefølje (selv om ordet sikker her vel må tas med en klype salt). Eierne av obligasjonene sitter så med eierskapet over denne sikre delen. Resten, og den mest usikre delen, forblir på bankenes balanse og som bankenes risiko. Her er hva jeg skrev som svar til en kommentar i mitt forrige innlegg om OMF:
Dette er på en måte det omvendte av subprime, for banken selger her unna den sikreste delen av utlånene sine, og sitter kun igjen med den mest usikre delen på sin balanse - slik jeg har forstått det. Dersom den sikre delens verdi svekkes, må banken "fylle på" med andre eiendeler den har for at obligasjonsinnehaverne ikke skal tape pengene sine. Til syvende og sist frykter jeg at det kan ende med at staten må baile ut banker som er proppet med kun den mest usikre delen av sine utlån, og med dette bidra til å baile ut investorene som eier obligasjonene.
I en annen pressemelding fra Moody's i dag snakker de om svakheter i spanske OMF'er. Dette er pressemeldinger man i framtiden kan komme til å se om norske OMF'er hvis boligprisene begynner å falle markant også her hjemme. Ved et boligprisfall må nemlig bankene fylle på med sikkerhet i OMF'ene for at de skal oppfylle kravene til sikkerhet. Det vil si at bankenes egne eiendeler vil tappes og svekke bankenes soliditet til fordel for eierne av OMF'ene.

Her er et interessant utdrag fra Moody's pressemelding om spanske OMF'er:


Her påpeker Moody's at verdiene på boligene som er lagt til grunn for de spanske OMF'ene baserer seg på opprinnelige verdivurderinger av boligene, og ikke nåværende markedsverdier. Dette mener de da betyr at OMF'ene ikke har tatt inn over seg fallet i spanske boligpriser, og at OMF'ene dermed må "fylles opp" med mer sikkerhet for å gi investorene tilstrekkelig sikkerhet igjen. Spanske banker må altså gi avkall på enda mer eiendeler for å gjøre OMF'ene tilstrekkelig sikre igjen. Isåfall snakker om om enda større behov for rekapitalisering av spanske banker i framtiden, og enda flere "redningspakker".

Grunnen til at jeg synes dette var interessant, er at jeg i mitt forrige innlegg omtalte noe som er nært relatert til dette. I innlegget der jeg tok for meg et høringssvar fra Finanstilsynet om regelverket knyttet til OMF'er, beskrev jeg hvordan Finanstilsynets forståelse av regelverket åpnet opp for at man kunne bruke kjøpspriser som grunnlag for verdiberegninger i OMF'er istedenfor gjeldende markedsverdi:
Vedrørende pkt. 2, så konkluderte Finanstilsynet med at verdien på en bolig kan fastsettes basert på hva boligen faktisk er omsatt til. I det eksisterende regelverket (forskrift her) står det at verdien skal "ikke være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering". Slik jeg leser det betyr dette i praksis at banken ikke trenger gjøre en forsiktig vurdering lengre. Nå kan prisen baseres på hva en überboligkåt Ola Dunk har vært villig til å punge ut for boligen. Dette er bra for bankene, for da kan de pakke enda mer boliglån inn i obligasjonene.
Dette betyr da at Moody's kan komme til å si det samme om norske OMF'er i framtiden som de nå sier om de spanske OMF'ene, av den grunn at norske OMF'ers verdier framover vil være basert på opprinnelige verdivurderinger/kjøpspriser, og ikke den til enhver tid gjeldende markedsverdien.

Hvis tilliten til europeiske OMF'er begynner å svekkes som følge av fallende boligpriser i Spania, Frankrike, Nederland, osv., så kan en smitteeffekt være at også norske banker vil oppleve at de må betale mer til utenlandske investorer som kjøper norske OMF'er.

At norske boligpriser er sterkt utsatt for et fall er ingen nyhet for realister. Uansett om hva som skjer med norske boligpriser på kort sikt, så er det veldig interessant å følge markedet for OMF'er i Europa framover. Om noen år kan OMF bli et akronym som det snakkes om på folkemunne, slik subprime etterhvert ble et verdenskjent begrep. Jeg frykter at OMF'er vil være med på å gjøre norske bankers balanser enda mer risikoutsatte, og at regningen for norske skattebetalere ved en ev. statsfinansiert redning av banker blir enda større.

2 kommentarer:

  1. Jeg kommenterte ditt tidligere innlegg om OMF. Jeg har nå hatt en prat med mange boligkreditt-foretak, samt flere banker.

    Du har sikkert sett Finanstilsynets bekymring for OMF hos DN i dag (http://www.dn.no/forsiden/borsMarked/article2486491.ece). I alle mine møter har jeg spurt foretakene om det samme. Felles for dem er en kontant avvisning av at en skal komme i en slik situasjon. Dette begrunnes med jevnlige stress-tester (utført alt fra hver mnd til hvert kvartal) hvor en legger inn store prisfall i modellene og ser hva som skjer. Størrelsen på prisfallet varierer imidlertid fra foretak til foretak. Enkelte regner med fall helt opp mot 50%, mens andre regner på 30%. Alle oppgir at disse stresstestene viser at de vil overleve et slikt fall. Det som imidlertid er mer uklart er om eierbanken vil overleve et slikt fall hvis den blir nødt til å stille tilleggssikkerhet (merk at reglene sier at en ikke kan ha mer enn 20% av såkalt "fyllingssikkerhet". Finanstilsynet kan i enkelttilfeller tillate at denne kvoten økes til 30%).

    Jeg har tidligere hørt på foredrag av Svein Gjedrem. I hans foredrag ble det gitt inntrykk av at det kan være en intensjon å la bankene fylle på så mye de kan til OMF-foretakene og på det tidspunkt at de ikke klarer noe mer så slås bankene konkurs. Det jeg oppfatter som problemet med det er "too big to fail" problematikken rundt for eksempel DNB. Imidlertid kan det tenkes at det er departementets intensjon at de skal slå alle bankene konkurs før de eventuelt sett "redder" dem ved å kjøpe konkursboet.

    Historisk sett har det aldri vært tap i OMF (covered bonds) siden de ble brukt for første gang på 1700 tallet i Europa. Danmark har også hatt dem lenge uten noe tap. Akkurat det aspektet gjør at det virker på meg som at boligkredittselskapene tenker at det vil aldri skje.

    Når det gjelder verdivurderinger av boligene så sier alle selskapene jeg har snakket med at de "vasker" verdiene mot Eiendomsverdi (http://www.eiendomsverdi.no/). Dette skjer som oftest hver tredje måned. Skulle en eiendom da ha en LTV (loan to value) på mer enn 75% så telles verdiene av dem ikke med i sikkerhetsmassen, selv om de fortsatt blir liggende der). Strukturen av foretakene og dets eier er forskjellig. Det betyr at enkelte kan "flytte" lånet tilbake til hovedbanken og heller putte inn et nytt lån som er innenfor 75%, mens andre er "stuck". Det sier seg selv at det er gunstig å holde seg innenfor 75%.

    Eiendomsverdi benytter statistisk analyse av salg i området hvor boligen ligger til å komme frem til det som anslås å være en boligs verdi. Det betyr at prisene hele tiden er "oppdatert" i forhold til det markedet de ligger i. Men det sier seg selv at i markeder med lite omsetning vil usikkerheten rundt verdiene være stor.

    Stresstestene i kredittforetakene legger til grunn at de skal ha nok likviditet til å betale obligasjonseierne i et år. Alle jeg har snakket med bekrefter at det skal gå bra. Men siden noen tester med 30% fall og andre med 50% fall så er det klart at sikkerheten er forskjellig.

    Det er også forskjell i hvor høy LTV man godtar inn i boligkreditt. Loven fastslår at bare lån inntil 75% LTV kan overføres og utstedes OMF på. De aller fleste har valgt å legge seg på lovens maksimum (75%). Men Terra Boligkreditt har en mye mer restriktiv holdning og har valgt å legge seg på et maksimum på 60%. Det betyr at Terra kan tåle et 15% fall i boligprisene uten at det får noen konsekvens for deres OMF.

    Når det gjelder regningen for en kollaps i boligprisene så tror jeg at det i Norge også vil være låntakerne som må ta den. Her kan vi ikke bare forlate boligen og være gjeldfri om vi ikke kan betale lengre. Sånn sett kan en si at selv om skattebetalerne må redde banken så vil de få igjen pengene sine fra låntakerne som måtte betale tilbake gjelden. Men selvsagt, i en situasjon med fullstendig kollaps vil det være mange gjeldsordninger som til slutt fører til tap for långiver.

    SvarSlett
    Svar
    1. Takk for en utfyllende og innsiktsfull kommentar. Jeg refererte til deg i et innlegg jeg nettopp skrev, da jeg mener det du sier bør være av interesse for flere. Du er mer enn velkommen til å bidra med flere kommentarer om dette temaet framover.

      Slett